契約違反による解除というのは、売り主または買い主のどちらかが、売買契約に基づく義務を履行しない場合に発生します。

履行しない相手に対しては、以下のようなことを行うことができることになっています。

■催告のうえ売買契約を解除することができます。
■違約金の請求ができます。

たとえば、次のようなケースも契約不履行に該当します。

■物件の引き渡し期限が過ぎているのに、売り主が建物を引き渡してくれない。
■所定の期日までに買い主が購入代金を支払わない。

なお、違約金については、通常、予定額が事前に決められていますので、その場合には実際の損害額が多くてもそれ以上は請求することができません。

ローン特約による解除というのは、当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、事前に取り決めておいた融資利用の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができるというものです。

ただし、特約を結んでいないと適用されませんので、重要事項説明書に記載されているかどうかを確認する必要があります。また、売買契約書にもこの特約が記載されているかどうかを確認する必要があります。

なお、特約が必要ですが、次のようなケースでも無償で白紙解除ができます。

■物件の引き渡し前に天災などで建物が滅失した場合
■借地の売買で、土地所有者から譲渡承諾が受けられなかった場合